:徐汇区华泾镇地块项目策划书营销策划一

　　2)长桥地区段

　　龙吴路西侧作为徐汇区早期的动迁安置基地，已经形成汇成新村、长桥新村、罗秀新村等发展成熟的社区，可开发土地已所剩无几;而东侧距离黄浦江岸线仅500米，土地资源良好，目前，原上海耐火材料厂位置将有中海企业开发的多层、小高层结合的社区，已经开始作规划;靠淀浦河北岸的人造板厂地块也有开发商进入，但因实行新的土地招标方式，故土地取得最终并未确定。

　　3)华泾地区段

　　华泾地区以外环大道划分为两块：

　　A、 外环以北、淀浦河以南，中段目前将启动，整个地块东起龙吴路、西至长华路、南到外环大道、北临淀浦河。地块由中间的华发路分割，整个地块呈“日”字型。

　　华发路以南部分的厂房动迁，原有黄道婆墓将开发成一个小型公园，目前确定的规划内容还包括引进一民办学校——华懋艺术学院。

　　华发路以北部分即本案地块所在地，原有华发小区保留，故整块地分东西两部分，北面直接面对淀浦河。淀浦河一直以来定位为运输功能，整条河流贯穿青浦、松江、闵行、徐汇四区县，作为河运泥石料的重要通道，而作为住宅周边河道，对其又有较高要求，假设徐汇区段取消码头装卸，但由于整条河涉及区县较多，它的未来功能转换仍存在太多的不确定性，并将直接影响到整个淀浦河流域徐汇段的物业开发档次。

　　B、外环以南的华泾地区，属于市级城市建设敏感区，作为北面中心城区和南面卫星城镇的联结带，从功能上将限制城市的无限扩张，因此，对于该区域内的用地建设有一定的控制，据了解，该地区的整体规划已由徐汇区规划局整体规划，但涉及到前述控制因素，市规划局一直没有作最后认可。而即将开盘的“漓江山水苑”因早在1992年就拿下这块地，一直藏到2001年才开始启动，而其他地块基本没有动静。从另一个角度看，“漓江山水苑”必然先于本案推出，它生存的方式和销售好坏，对本案是个直接的参照，甚至是依托。

　　n 规划总结

　　总体上，伴随着区域整体开发和沿江地带规划，该区域前景看好。但目前由于没有得到政策的特别倾斜，并且存在这些特殊的不确定性因素，从徐汇区政府角度来说，在沿江地区规划未完全统一之前，不希望该地区急于开发，这种不协调性导致该区域在形成楼市板块方面存在严重的滞后性。