:蓬莱苑整体策划方案

　　通过我们对**市房地产市场在售项目的调查，我们发现，**市有好几个项目应该说都是做的较好的，都是按照正规的小区来进行建设的，但是在他们的后期宣传中却很少体现出这一点，也就是说**市的房地产市场中几乎没有项目真正提出居住小区这一概念，即使有一两个项目提出了居住小区的概念，但是也没有真正阐述出居住小区的涵义。而且通过我们对**市房地产市场研究调查表明，**市存在相当大一部分人希望能够改变其现有的居住环境，但是由于收入的限制和其他方面的考虑，他们又不是很愿意花很大一笔钱来购买象“凤台嘉苑”这样的虽然环境很好，但是价格较高的住宅。这部分客户心理需求中对人身安全、心理隐私、和心理归属的感觉极为强烈，他们需要一个价格适中，但是又能体现其身份的良好居所。

　　根据以上分析，我们得出如下结论：

　　首先，本项目应该明确提出居住小区的概念，通过对居住小区概念的宣传来达到使大部分的潜在购买客户关注本项目的目的;然后，完善小区配套，突出小区的物业管理。其次，本项目必须避免与其他竞争楼盘发生正面冲突，将视线转移到我们上面所分析的这部分人群上来，填补区域内这一市场空白点，做适应这类市场的房产，站在与其他竞争楼盘不一样的层面，向无竞争和少竞争的方向发展，建立一个新的、有极强竞争力的畅销开发项目，与周边的其他项目开发形成一个鲜明的对比，实现无可比性的竞争优势。所以，本项目的市场定位为：

　　**市第一个全封闭式精品生态居住小区

　　四、蓬莱苑产品策略——项目成功开发的根本

　　现在，一个成功的项目更多的是依靠其整合营销(IMC)手段，而非单纯的销售手段竞争。在广告媒体充斥整个房地产市场的今天，广告的可信度越来越淡漠，消费者的理性让他们坚持眼见为实的购买理念，绝大多数人不会因为一时的冲动掏钱来购买房子这样贵重的东西，即使在冲动之下购买，也会在理性恢复后利用政策保护和相关的法律手段退房。所以，这时候整合营销中的产品策略才是竞争的基础，优秀的产品设计才是竞争的最根本所在。

　　通过我们对本区域内消费者调查得知，其价格承受力可以达到800元/平方米甚至更高一些，因此，本项目要达到800元/平方米以上的均价是完全有可能的。但是，这个市场的价格承受力绝不会对目前在产品设计上存在着诸多问题的蓬莱苑产生兴趣的。所谓治标先治本，如果不解决产品设计这个根本问题，不对产品本身进行改造和革新是不可能达到这一销售均价的。在我们充分研究了原设计方案后，我们发现本项目在产品设计中存在着诸多问题：

　　1、总平面设计不合理：

　　由于受地块的影响，整个小区要进行围合具有相当的难度，由此造成整个小区呈完全开放的状态，这与目前人们的居住理念很不合拍的，而且由于整个小区呈完全开放状态，不仅不利于小区管理，而且造成了小区内绿化景观浪费。

　　2、2#楼户型设计不合理