:新华世纪园市场报告营销策划2

　　第二章 本案所处区域环境

　　本案位于新华路西端，与凯旋路相邻。新华路曾经是国宾道，一些使馆、别墅也在该条道路上，该路给人以典雅、幽静之感觉，在上海市民的心目中，它是一条比较高级的路段。但新华路整条道路给人们的印象并非从头到位都是一致的，大体上由东端向西端呈逐渐衰减态势。东端靠近淮海西路，与上海影城相邻，因此是新华路上最黄金的地段，由此向西，地段优势逐渐减弱，本案虽然处于新华路上，但地段优势相对较小。

　　本案附近的生活设施较为齐全，附近的商店、超市、娱乐设施众多。银行、邮局就在周边。如果需要就医，光华医院就在附近。

　　本区域的文化氛围较为浓厚，幸福路小学、新华小学、复旦中学、建青实验学校、东华大学、上海交通大学等都距本案不远。特别是东华大学和上海交大都是全国重点大学，有很高知名度，上海交大更是不仅在国内，而且在国际上也有一定的影响。

　　本区域的交通状况也较良好。临近本案就有轻轨明珠线延安西路站。公交线路众多：有48路(连云路——延安西路——上海动物园)、57路(铜仁路——凯旋路——龙柏新村)、72路(日晖新村——凯旋路——天山支路)、113路(西区汽车站——凯旋路——上海火车站)、126路(虹桥路加华商业中心——凯旋路——新开河仪电招商市场)、309路(公兴路——仙霞路)、311路(十六浦——凯旋路——北新泾镇)、320路(延安东路外滩——凯旋路——天山路)、328路(上海火车站——凯旋路——上海动物园)、519路(安化路凯旋路——航华新村)、806路(中山南一路——香花桥——虹桥国际机场)、808路(金钟路——安顺路——上海体育馆)、840路(上海体育馆——新华路——大华新村)、855路(新泾八村——长顺路、911路(老西门——凯旋路——万科城市花园)。

　　一、区域市场总体去化态势分析

　　目的

　　我们有必要在这里通过针对本案所处区域(主要以新华路沿线为主)在以下各个方面的归纳分析来作为我们确立本案市场销售定价的一个参照依据和基准;同时也帮助我们确立并了解目标消费群体的特性。这样不但有助于小区的定位，也可以通过对目标消费群体、本案区域的商建配套设施、竞争个案的整体规划等来分析并规划本案小区会所和小区配套等方面的设置(避免重复建设)，另外亦可通过本栏分析来确立本案今后的主要诉求对象。

　　1、区域市场评估

　　作为本案的辐射区域，徐汇区房地产市场的一举一动都将影响到本案。而在2001年徐汇区根据市府的总体规划，作出惊人的决定，今后将不再建造单价低于4000元/平方米的商品住宅，依据“可持续发展综合区”这一概念一心一意打造小区规模大、容积率低、环境优美的高级住宅区。而本案作为徐汇区的辐射区域，加上交通位置的优越条件(位于本案的轻轨凯旋路站正好与徐家汇形成一个两点一线的互动格局);另外，受徐家汇整体房价的制约，将有相当一部分的消费者会转向本案区域寻找适合他们的房源。而同时根据相关材料统计分析，目前市场上倾向于购买小高层的消费者呈逐渐上升的趋势，这势必会为本案今后吸引到相当一部分意向不到的客源。